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商品房买卖合同中“无理由退房”应如何认定
发表时间:2019-07-18 浏览:981

冯智泉诉焦作御景置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

——商品房买卖合同中“无理由退房”应如何认定

 

案情

2017年11月19日,原告冯智泉作为乙方(买受人)、被告焦作御景置业有限公司作为甲方(出卖人),双方签订《焦作恒大城商品房认购书》。当日,被告向原告出具《无理由退房承诺书》,并交付定金10000元。其中《无理由退房承诺书》载明:“尊敬的冯智泉客户:……若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间,均可无理由退房”。

11月20日,原告冯智泉提出退房,被告焦作御景置业有限公司称原告须三日内交齐141474元首付款才能退还。

11月21日,原告向被告支付141474元房款后,被告向原告出具了收据。同时,原告为乙方、被告为甲方,签订了《无理由退房协议书》。原告再次要求被告退款遭拒后将被告诉至河南省焦作市山阳区人民法院。

被告焦作御景置业有限公司辩称,原告未按照认购书的约定及时签订商品房买卖合同,已构成违约,其无权要求退还定金10000元;因原告违约在先,故不符合无理由退房政策。

裁判

焦作市山阳区人民法院于2018年7月23日作出(2018)豫0811民初1570号民事判决:一、被告焦作御景置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告冯智泉购房款151474元;二、驳回原告冯智泉的其他诉讼请求。

宣判后,被告焦作御景置业有限公司不服,提起上诉。焦作市中级人民法院于2018年8月27日作出(2018)豫08民终2579号民事判决:驳回上诉,维持原判。

解析

本案的争议焦点主要集中在对“无理由退房”承诺的理解上。

第一种意见认为,本案《无理由退房承诺书》载明“无理由退房”的前提条件是履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为。原告未按照认购书的约定及时签订商品房买卖合同,够成违约行为,开发商可拒绝退房。

第二种意见认为,被告焦作御景置业有限公司做出的无理由退房承诺指的是买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求,且应具有免责性,即买受人可以选择解除合同,并且无需向对方支付违约金、赔偿金等,不用承担任何违约责任等等。

笔者同意第二种意见,理由如下:

第一,《无理由退房承诺书》应视为商品房预约合同内容的一部分,对当事人具有法律约束力

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《焦作某城商品房认购书》系预约合同性质,是双方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。被告在与原告签订《焦作某城商品房认购书》的当日向原告出具《无理由退房承诺书》,该《无理由退房承诺书》应视为原告与被告之间的商品房预约合同内容的一部分。因此,被告焦作市某置业有限公司做出的“无理由退房”承诺应视为合同约定的一部分,具有法律效力。

第二,“无理由退房”应认定为由开发商承担风险,买受人可以无理由退房且无需承担违约责任

按照文义理解,“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求,出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制,否则与“无理由”的字面意思不符。由于“无理由退房”的实施原则强调买受人无任何违约行为,那么违约行为如何认定就会成为买受人与开发商之间有争议的内容,同时哪些行为构成违约则要结合合同的约定。本案中,原、被告双方签订的《无理由退房承诺书》载明“无理由退房”的前提条件是履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,这与“无理由”形成矛盾。被告对“无理由退房”所做的各种限制性条款属于格式条款,对于原告不具有约束力。

客观上来说,“无理由退房”的做法能够强化购房者的入市心理,赋予了购房者更大的灵活性,对购房者起到吃“定心丸”的作用。与原告冯智泉继续履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》相关义务相比,被告焦作御景置业有限公司履行退房义务更符合其推出该政策的本义。因此,原告冯智泉可以选择“无理由退房”,并且无需向对方支付违约金、赔偿金等,不用承担违约责任;被告应履行退房义务,并退还原告冯智泉购房款151474元(含定金)焦作市山阳区人民法院 朱战利 

 


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